ПЪРВИ И ПОСЛЕДВАЩИ СТЪПКИ В СДЕЛКИТЕ С ИМОТИ. Практически и правни съвети. Етапи, как да подходим? Възможни рискове!
За да пуснете официално дома си за продажба, трябва да публикувате реклама. Тази стъпка е елементарна, но необходима.
Какво ще трябва да направите предварително?
Оценка на жилището (имота). Най-напрeд ще трябва да изясните сами за себе си колко би струвал Вашият имот на евентуален купувач. Сравнете Вашия дом със сходни оферти на пазара, за да определите една подходяща цена. Тук не е зле да отбележим, че в колкото по-добро състояние се намира Вашият имот, толкова по-успешно ще го продадете. Постарайте се предварително да го приведете, както се казва, в търговски вид. Не малко жилища се предлагат в окаяно състояние, а собствениците им търсят максималната изгода. Това е недопустимо. Постарайте се да приведете Вашето жилище в максимално чист вид. Изчистете и подредете всички стаи, мазета и килери. Освежете въздуха. Поправете възникналите течове или сменете всички не добре действащи кранове и електрически ключове.
Калкулирайте предварително цената, която обмисляте да предложите. Придържайте се към пазарните цени за подобни на Вашето жилище имоти в региона. Имайте предвид, че купувачите вече се осведомяват предварително за тях. Не се гневете, ако той се противопостави на тази цена. Обяснете какво точно сте имали предвид, за да я изисквате.
Ако оценяването на Вашия имот Ви затруднява или нямате достатъчно информация относно актуалните цени за подобни имоти на подобни локализации, Вие можете да се свържете с лицензираните оценители на компаниите-партньори, които ще Ви изготвят бързо и компетентно максимално точна пазарна цена вж. тук:
Напишете обява: Съставянето на обява е тънък момент. То е част от общата реклама, а тя трябва да е привлекателна и убедителна. Опишете основните характеристики на имота, като посочите неговото местоположение, площ, сервизни и помощни помещения, отопление, екстри, ако има такива. Не на последно място посочете месечните разходи, които сте заплащали през последната година и като средно аритметично число по сезони, например.
Заснемайте снимки на помещенията: Ще е необходимо да направите поне една или две снимки на основната стая, както и на кухнята, бокса, хола, спалните и т.н. Не пропускайте външния изглед. Много е важно снимките да станат хубави и приветливи. Изберете времето, когато ще снимате. Изберете най-слънчевия ден.
Изберете снимките на рекламата си
Няма начин да публикувате обява без снимки, които да показват Вашето имущество в най-добра светлина. Това е възможно, без да сте професионален фотограф, като следвате някои прости съвети, за да направите качествени снимки.
- Малка, но добре избрана част от Вашия имот. Изпълнението е от първостепенно значение. Просто се опитвайте да премахнете елементите, които са прекалено лични (снимки, декоративни предмети, дрънкулки ...). Подредените стаи или части от помещения - чисти, с изискана декорация, ще бъдат по-привлекателни за купувача. Той може да избере по-лесно и дори да реши мигновено, че това е неговия имот.
- Възползвайте се от светлината. Светлината е ключова при фотографията. Добре позициониран спрямо светлината обект на снимката, ще й позволи да подчертае елементите, които са най-съществени за фотографа, но също така ще позволи да се увеличи пространството.
- Усетете рамката. Трябва да изберете предпочитана форма на пейзажа във фотографски формат и най-вече да покажете всички елементи, подчертаващи спецификата на Вашия имот.
IMOTI Direct-ES проверява качеството на предоставените снимки, преди да ги пусне онлайн. Можете лесно да ги управлявате чрез Вашия профил.
Запомнете: С добрите снимки Вие спестявате не малко време за посещения.
Бъдете внимателни към реда на снимките. Изберете опцията, която изглежда най-продаваната.
Това е етапът, чиято продължителност е най-променлива - от 1 месец до 1 година в зависимост от пазара.
Намирането на купувач не е лесна работа. Времето на намирането му зависи отчасти от пазара и не можете да направите нищо повече в своя полза. Някои имоти се радват на голямо търсене, особено тези в големите и средни градове. Други са по-трудни за продажба, защото те са с по-малко популярно местоположение или защото са нетипични (таванско помещение, много големи площи и т.н.).
Не забравяйте, че качеството на рекламата Ви е от решаващо значение за своевременното намиране на купувач. Ако Вашият дом е надценен, ако снимките не се харесват, ако забравите за силните страни на рекламата си, това може значително да забави продажбата и имота Ви да не бъде забелязан.
Не пускайте обявата за продажба преди да сте привели жилището в нормален вид (преди да сте завършили ремонта). Цената неминуемо ще падне. Често професионалистите дават добри съвети, които незнайно защо не се изпълняват от техните клиенти. Резултатът, разбира се не е в тяхна полза. По тази причина си позволяваме да предложим няколко съвета към продавачите
По тази причина редовно си правете равносметка. Защо не можем да намерим купувач? Това може да бъде свързано с пазара и в този случай забавянето е нормално. Но може да бъде свързано и с дефект в рекламата Ви.
Необходими са няколко посещения или поне две. Не забравяйте да направите едно през седмицата и едно през уйкенда в различно време (сутрин или вечер). Понякога може да бъде разумно да бъдете придружени по време на второто посещение от някой, който е по-малко заинтересован от сделката, приятел или роднина. Той ще има по-обективен поглед, а това ще е във Ваша полза.
Препоръчително е да пристигнете малко преди уговорения час за оглед. Направите кратка обиколка на квартала. Ще сте наясно с околната среда, близостта на магазини, училища и транспорт. След това, ако достъпа е свободен, можете да влезте в сградата. Само един поглед е достатъчен, за да Ви се визуализира състоянието на общите части. Това е и допълнителна възможност да се срещнете с портиера, охраната или съседите в сградата. Позволете си да зададете няколко въпроса, които са важни за Вас. Когато една съвместна собственост работи зле, хората говорят лесно.
В случай, че посещавате апартамент независимо дали е празен или зает, не забравяйте да погледнете състоянието на тавана (никога не се сещаме да погледнем тавана, но все пак е важно!). Огледайте също стените, прозорците и вратите. Също така обмислете дали имотът предлага добро разпределение, с добра видимост и изложение.
Добре е да знаете: Изложение изток-запад е за предпочитане пред изложение север-юг. Стаите, изложени на север, са по-малко светли и по-трудни за отопление, освен ако не са снабдени с двоен стъкло-пакет за изолация. Препоръчително е собственикът да Ви представи информация относно енергийните характеристики на имота (диагнозата на енергийната ефективност, ако е налична такава). Това Ви позволява да знаете енергийното потребление на жилището, тоест бюджета за отопление, който ще се налага да отделяте. Ако не се е сдобил с такава, може да изискате от него сметките за отопление през последната календарна година. Те също са показателни до известна степен.
Трябва да зададете следните въпроси на собственика:
- Каква е площта на имота?
- Какъв е начинът на отопление и снабдяването с топла вода?
- Има ли шум в апартамента? Можете да поискате от продавача няколко минути мълчание.
- Жилището ще се освободи ли бързо? Ако не, кога ще бъде свободно?
- Какъв е размерът на такса за поддръжка на входа и общите части?
- Комините работят ли?
Трябва да зададете и въпроси за съжителството по Закона за етажната собственост: По принцип всички съсобственици трябва да имат "книга за поддръжка и ремонт". Това по някакъв начин е "здравната книга" на сградата. Всеки продавач трябва да може да предостави този документ на бъдещия си купувач, като го изиска от управителя на етажната собственост.
Също така е важно да попитате за таксите върху етажната собственост. Не забравяйте да поискате последната сума на разходите, както и последните заседания на Общото събрание. Протоколите от срещата са богати на уроци. Ще можете да проверите дали са гласувани разходи и за какъв бюджет. Те също така могат да покажат, че етажната собственост е в големи финансови затруднения, защото много собственици не плащат таксите или не работят.
- И накрая последната важна тема: местни данъци. Поискайте да видите данъците за имота и заплащаните разписки.
Подготвяте ли се да купите жилище, обитавано от наематели ? Помолете продавача да ви даде договор за наем. По този начин ще знаете режима на наемане (продължителността, която остава да тече, размера на наемната цена) и ще можете да проверите дали наемателят има право на преференция, т. е. първи да закупи имота и други неща, които биха могли да бъдат засегнати в договора.
Второ посещение:
Ако ви харесва даден имот, направете второ посещение. Направете го обаче, ако е възможно по различно време. Гледайте този път всеки детайл подробно. Не се притеснявайте, ако видите малки пукнатини, но внимавайте за всякакви следи от влага. Вижте дали има шкафове и гардероби, ако предпочитате обзаведено жилище. Ние винаги се нуждаем от тях! Разгледайте останалото обзавеждане ( кухненско обзавеждане, стенни огледала, завеси и др.).
Когато продавачът е дал разрешение за продажба, наемателят може да упражни правото си на преференция, ако продажната цена му се струва достъпна. Това не означава, че продавачът винаги ще се обърне първо към своя наемател, когато реши да предложи имота си за продажба. Но ако това е клауза в договора за наем, ще го направи задължително.
Посещение на къща
Моментите, на които трябва да наблегнем по време на посещението на една къща, са подобни на тези на един апартамент. Започнете да инспектирате:
- тавана, стените, прозорците, мазето;
- изложение, видимост и разположение;
- комини, режим на отопление, наличие на топла вода;
- шум;
- площ, наличност и размер на данъците и таксите;
- време на последен ремонт-ремонтните дейности често са много скъпи;
Също така не забравяйте да поискате от продавача да Ви каже какъв е вида на санитария в къщата: дали канализацията и водоснабдяването е отделно или е свързана с външната канализация. Ако къщата има свое собствено водоснабдяване, помолете продавача да Ви каже какво е неговото състояние. Имайте предвид, че за жилища, които не са свързани с общата канализация, продавачът е добре да предостави санитарна диагноза, най-късно към момента на сключването на договора за продажба. В България с химичен и биологичен анализ на питейната вода се занимават специално акредитирани за тази цел лаборатории. Те извършват анализ по определен набор от показатели, чрез които се определя годността на водата за питейно-битови нужди ( съгл. Наредба № 9/ 16.03.2001 г.) Ако се нуждаете от подобен тип анализ, моля кликнете ето тук:https://shipkagroup.com/medical-about-our-clinic.html
Ако сте харесали нещо по време на първото ви посещение (идеално местоположение, транспорт наблизо, приятен терен), се върнете за второ посещение с човек, който е специалист или поне е наясно с тези неща. Това, което за Вас е добро и хубаво, би могло да се окаже недостатък от професионална гледна точка. Добре е да се посъветвате все пак, въпреки че решението си е абсолютно Ваше.
Предупреждение: Не забравяйте след като огледате имота и да поискате план, скица на къщата и нотариален акт (ако има такъв). Това е важно, защото може да са предприети промени, които не са узаконени и да заплатите за тях по-скъпа цена.
Няколко препоръки към продавача: По време на посещението, отговорете на всички въпроси на Вашите посетители. Отделете им достатъчно време и дори да се върнат в някои от стаите, не се изнервяйте. Не се колебайте да говорите и за местонахождението на имота, за квартала и неговите преимущества (близост на автобусна спирка, на метро-станция, на болница или супермаркет).
Организирайте си огледите така, че времето да е еднакво удобно и за Вас и за купувача. Нека часовете за оглед не станат причина купувачът да се откаже преди още да е видял имота.
- Посрещнете кандидата за закупуване на Вашия дом приветливо и усмихнато;
- Бъдете любезни през цялото време на посещението;
- Не отвличайте вниманието на кандидат-купувача с излишни приказки и прекалено много обяснения;
Постарайте се да запазите самообладание, дори кандидата да критикува по предизвикателен начин Вашето жилище. Отговаряйте му културно и достойно защитете позицията си, подчертавайки преимуществата на жилището Ви. Не забравяйте, че все пак имота Ви е за продан и той се е превърнал в стока, а не място където живеете;
Знайте как да преговаряте за цената на имота си: Купувач, който се интересува от Вашия дом, изразява желанието си за покупка. Ако цената е посочена в обявата, просто трябва да уговорите среща при адвоката, за да подпишете предварителния договор или да го направите самостоятелно! Това е по Ваша преценка. Ако е на по-ниска цена, прегледайте отново пазара наблизо. Ако смятате, че цената, която се предлага е неразумна, можете да поискате обяснение за причините за това. Обмисляйте внимателно всяка стъпка!
Ако сте използвали услугата "Оценка от специалист", за да разберете цената на Вашия имот, нотификацията за стойността, която Ви е дадена може да Ви помогне да докажете на купувача, че Вашата цена е в съответствие с пазара. Правилно фиксираната продажна цена Ви позволява да продавате по-бързо. Нашите експерти по оценяване (услугата важи за цялата страна) предоставят ценни съвети, които ще Ви помогнат да преговаряте.
Ако предпочитате имота Ви да бъде оценен от наш партньор, моля заявете услугата ето тук: Оценка на недвижими имоти
Имот в комплекс от затворен тип
Интересът към жилища от „затворен тип“ расте непрекъснато. Хората искат да подобрят начина си на живот и прибягват към търсенето на имоти от по-висок клас, в затворени комплекси . Тези имоти са предпочитани, защото са построени в по-спокойни райони, най-често в периферията на големия град. Обикновено сградите са ниско етажни и със специфична архитектура.
Ако къщата или апартамента, които искате да закупите, принадлежат към затворен комплекс, трябва да се информирате и за другите имоти в комплекса, тъй като Вие сте обвързани с тях чрез строги, общи правила. По-добре е да се запознаете с тях, преди да се решите да закупите имота. Ако желаете да направите това, моля запознайте се със следващата публикация.
ПОЛЗИТЕ ОТ ПОДПИСВАНЕ НА АКТ ПРЕД НОТАРИУС
Това става на определена дата, а също дава „доказателствена сила“ (съдържанието му е автентично до регистрирането на фалшивост) и дава ход на акта за продажба. В същото време означава, че ако по някаква причина продажбата не е била планирана след подписването на договора за продажба, би било възможно да се подаде жалба директно до съда, за да се отстояват правата на съответната страна.
Следователно прибягването до услугите на нотариус предполага много високо ниво на сигурност, тъй като гарантира правната същност на Вашата сделка. Това е от голямо значение за сделки, включващи големи суми и лихви.
Нотариусите имат национална юрисдикция, което дава свобода на страните да избират нотариуса си. По принцип, Вашият купувач има приоритет при избора на нотариус, но можете да имате свой собствен нотариус. Така че може да има двама нотариуси за продажба, дори това се случва много често на практика. Това не променя нотариалните такси: техният размер остава същият и те се заплащат изцяло от купувача. Просто двамата нотариуси, отговарящи за продажбата, си поделят таксите. Ако сте заинтересовани от размера на нотариалните такси в настоящият момент бихте могли да се запознаете ето тук: Нотариални такси
ПРОВЕРКИ ОТ СТРАНА НА НОТАРИУСА
Нотариусът е отговорен за проверката на страните (Вие и Вашият купувач) и продаденото имущество. Той има достъп в реално време до база данни на документите за самоличност в страната, включително снимките на притежателите им. Нотариусът може и трябва да се увери, че купувачът и продавачът, които са се явили при него, са същите хора от базата данни от първичните регистри в Република България, т. е извършва се проверка за идентичност на страните. Ако някоя от страните не може да покаже документ за самоличност, същата се установява с двама свидетели.
Също така, нотариусите имат достъп до компютърна база данни с пълномощни, издадени да послужат пред банките и пред Агенцията по вписванията. Освен това, за продажбата на имоти задължително се представя нотариален акт на собственика-продавач, чиято актуалност се проверява в реално време, и без него сделка не може да се осъществи.
Той трябва да контролира способността на всеки да продава или купува (например ли сте пълнолетен) и силата да го направите (не можете например да продавате имот, който принадлежи на Вашия съпруг, без пълномощно). Нотариусът е отговорен, че всичко е законосъобразно, като събира определен брой документи, предоставени или от Вас, и от продавача, или от трета страна (администрация, попечител ...). Нотариусът е длъжен да извърши проверка относно принадлежността на правото на собственост върху продавания имот не само въз основа на представените от страните по договора документи, а когато те са недостатъчни, непълни или неясни, да изиска допълнителни такива, а при необходимост да ползва вещо лице. Той проверява дали проекта за нотариален акт отговаря на нормативните изисквания за форма и начин на изготвяне.
За изповядане на сделката нотариусът трябва да установи, че той е компетентен да извърши нотариалното действие, тъй като неговата компетентност се разпростира на територията на районния съд. В случай, че нотариусът откаже да изповяда сделката съгласно разпоредбите на чл. 574, чл. 575, чл. 576 от Гражданския процесуален кодекс, отказа може да се обжалва в 7 дневен срок от постановяването му. Съдът, който ще разгледа жалбата е Окръжния съд в съответната област. Ако сте подписали споразумението предварително с Вашия подпис, нотариусът ще провери дали правото на оттегляне на купувача е било изтекло, т. е. копие от договора за продажба му е изпратено с препоръчано писмо или с обратна разписка и че 10-дневният срок за отмяна е изтекъл. Той също така проверява дали всички документи, които трябва да дадете на купувача, са му били изпратени, ще направи заверка на подписите.
Ако сте извършили значителна ремонтна работа: обособяване на помещения на тавана, разширение на съществуващи помещения и др., нотариусът може да поиска от Вас да се обосновете, че са получени необходимите разрешения. От друга страна, той не държи да види какво е извършено конкретно.
Запомнете! Нотариусът по закон не проверява наличието на вписани вещни тежести върху имота (възбрани, искови молби, препродажби и др.), освен ако това не му бъде изрично възложено от страните.
Нотариусът прочита съдържанието на акта на всички участници в нотариалното производство ( страни по сделката, пълномощници, свидетели, тълковници). След запознаване със съдържанието му се подписва от страните и нотариуса. Когато се наложи да бъдат направени поправки или съкращения, се прави изрична бележка затова, която се подписва както самия акт. Преди подписването, нотариусът не може да снабдява страните с препис от окончателния нотариален акт. Той трябва да запази за себе си оригиналния екземпляр от акта, за да го публикува в Агенцията по вписвания. По принцип продавачът не получава екземпляр, но може да поиска копие от него.
В случай че документ за собственост не е бил вписан, нотариалният акт не се извършва, докато този документ не бъде вписан.
Когато някое от участващите лица не знае български език и езикът, с който си служи, е непознат за нотариуса, той назначава преводач, чл. 582 от ГПК (Граждански процесуален кодекс).
Когато собственикът на имот няма документ за правото си, той може да се снабди с такъв, след като установи с надлежни писмени доказателства пред нотариуса своето право, чл. 587 от ГПК.
(2) Ако собственикът не разполага с такива доказателства или ако те не са достатъчни, нотариусът извършва обстоятелствена проверка за придобиване на собствеността по давност чрез разпит на трима свидетели, посочени от кмета на общината, района или кметството или от определено от него длъжностно лице, в чийто район се намира недвижимият имот. Свидетелите се посочват по указание на собственика и трябва по възможност да бъдат съседи на имота.
(3) Въз основа на доказателствата по ал. 1 и 2 нотариусът се произнася с мотивирано постановление. Ако с него правото на собственост се признава, нотариусът издава на молителя нотариален акт за собственост върху недвижимия имот.
Подпис на хартиен или електронен носител. Подписването на договора за продажба може да се извърши традиционно на хартия или на електронен носител. Автентичният акт, нотариално заверен, бе дематериализиран. Сега всичко може да се направи без хартия: четене, подписване и запазване и съхранение на акта.
Нотариусът трябва да запознава и напътства страните съобразно волята им с разпоредбите, които следва да бъдат спазени, за да се осигури законност на извършваното нотариално удостоверяване, да ги насочва и подпомага при вземане на правилни решения. Той се явява довереник на своите клиенти и едновременно с това пазител на обществените интереси.
Нотариална дейност в пълен обем да се извършва от съдията по вписванията, когато в дадения район няма нотариус, но има районен съд.
Когато няма нито нотариус, нито районен съд, нотариалната компетентност възниква за кмета, заместник-кмета или секретаря на общината. Те могат да извършват само определени нотариални дейности. Това са удостоверения на подпис на частни документи, документи, които не подлежат на вписване, подписи и съдържание на пълномощното и верността на преписи и извлечения..
Когато сме в чужбина, можем да се обърнем към българския консул да ми удостовери дата, съдържание и подпис на частни документи, които не подлежат на вписване, верността на преписи и извлечения или да състави нотариално завещание.
Хубаво е да знаем, че българските капитани също могат да извършват определени нотариални действия, като напр. да пазят саморъчни завещания и да удостоверят подписи на документи, които не подлежат на вписване в имотния регистър.
Решението за закупуване на жилище или друг имот е от изключителна важност за цялото семейство. Към този проблем трябва да се подходи максимално отговорно. Всеки от нас знае това, но не всички сме предприемали подобно действие и не подозираме какви трудности бихме могли да срещнем от избора на имота, до получаването на допълващите средства за закупуването му.
За повечето от нас избора на жилище е по-лесен акт, отколкото тегленето на кредит, когато такъв е необходим. И това е така. При наличието на огромен брой банки и не малко небанкови институции, лесният избор е просто невъзможен. Като се добави факта, че предлаганите от тях продукти са в процес на постоянно изменение, предвид жестоката пазарна конкуренция, Вие започвате да се губите в този водовъртеж от информация.
В сайтовете си банките рекламират малка част от своите продукти, но с недостатъчна информация. Препускайки от сайт на сайт или от офис на офис, Вие губите ценно време и не винаги успявате да се ориентирате достатъчно. Да не говорим, че докато се разберете с продавача или прецизирате на кой имот точно да се спрете, офертите по кредитите биха могли да претърпят промяна. Отпадане дори на няколко промоционални продукта или въвеждане на нови такива, променя общата картина на кредитния пазар и Вие в един момент осъзнавате, че предишното Ви проучване е било излишно. Често подобен тип стечения на обстоятелства принуждават купувача да прибегне към първата банка, към която се насочи съвсем случайно. Това може обаче да се окаже сериозна грешка, която да му струва хиляди левове за изплащане през голяма част от живота му.
За да улеснят максимално своите клиенти, кредитните консултанти предлагат консултациите си безплатно до окончателното усвояване на кредита. Получавайки достатъчно информация, необходима за определяне на Вашия кредитен профил, те Ви насочват към онези банки, към които съществува най-голяма вероятност кредита Ви да бъде одобрен. Това, което изпълнява кредитният експерт в една банка, за да структурира и анализира информацията за кредитоспособността Ви, тук се извършва от кредитните консултанти, но фокусирайки се към по-широк мащаб, а именно към изискванията на всички банки-партньори. За разлика от тях, същите Ви насочват към три -четири потенциални банки, където кредитът би бил най-изгоден за Вас. Така спестявате не само време, на и много средства от такси за кандидатстване в неправилните банки, от начислени лихви и такси по обслужване за целия период на кредита.
Случва се, недостатъчно информирани по условията за отпускане на кредитите, купувачите да решат да се откажат от своето намерение. Естествено това ще възпрепятства закупуването на имота. Тук отново идват на помощ кредитните консултанти. Ако има реална възможност да получите заем дори от една единствена банка, те ще Ви я посочат и Вие ще останете изключително доволни, че сте успели.
Нерядко кредитните инспектори, съобразявайки се с осведомеността на кредитния консултант, към когото сте се обърнали, предлагат по-изгодното решение на своя клиент.
Услуга е уникална и не бихте могли да я получите никъде, освен при лицензирания кредитния посредник. Специално обучени за този род сделки, те актуализират познанията си съобразно постоянното изменение в конюнктурата на пазара. Нерядко, използвайки редовните си контакти, професионалните банкови посредници биха могли да договорят по-изгодни условия за Вас, директно с Централно управление на съответната банка. Нещо, което е немислимо да постигнете сами. На база своя опит и професионални познания, те биха могли да Ви посъветват и да насочат всяко едно Ваше действие, така че финансирането да завърши успешно.
Препоръчваме Ви да не пропускате възможност да изтеглите доста по-лесно Вашия кредит. Консултантите са безпристрастни, защото тяхната услуга е ориентирана към Вас и Вашите интереси. Стимулът им е равнопоставен от гледна точка на всички банки, което гарантира тяхната безпристрастност, по отношение на предлагания продукт и финансовата институция.
За да се свържете с нашите експерти от наложил се в практиката екип, моля кликнете ето тук: Заявка за консултация
Коментари